Defectos de construcción en vivienda nueva: garantías de la LOE y cómo reclamar al promotor

Índice de contenidos

Tipos de defectos de construcción
Garantías de la LOE: 1, 3 y 10 años
Responsables de los defectos
Cómo reclamar los defectos
Plazos de garantía y prescripción

Tipos de defectos de construcción

Fuente: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 17.

Defectos estructurales

Los más graves, ya que afectan a elementos estructurales y pueden comprometer la estabilidad o seguridad del edificio: problemas en la cimentación, grietas estructurales en muros de carga, fallos en vigas o pilares, defectos en la estructura del forjado. Tienen el plazo de garantía más largo (10 años).

Defectos de habitabilidad

Afectan a las condiciones normales de uso de la vivienda sin comprometer su estructura: humedades graves, filtraciones o impermeabilización defectuosa, aislamiento térmico o acústico insuficiente, deficiencias en instalaciones (fontanería, saneamiento, electricidad). Cubiertos durante 3 años.

Defectos de acabado

Los de menor gravedad: defectos en pintura, alicatados o solados mal colocados, puertas o ventanas mal ajustadas, desperfectos en elementos visibles. Cubiertos durante 1 año.

Garantías de la LOE: 1, 3 y 10 años

Garantía de un año — Acabados

Durante un año desde la finalización de la obra, el constructor responde por los defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado: baldosas sueltas, pintura defectuosa, problemas en carpintería interior.

Fuente: LOE, art. 17.1, último párrafo. De esta garantía anual responde únicamente el constructor.

Garantía de tres años — Habitabilidad

La ley establece tres años de garantía para defectos que afecten a la habitabilidad: higiene y salubridad, protección frente al ruido, ahorro energético y funcionamiento de instalaciones. Suele requerir informes técnicos o periciales para acreditar su origen.

Fuente: LOE, art. 17.1.b.

Garantía de diez años — Seguro decenal

El plazo más importante: cubre durante diez años los daños estructurales que comprometan la estabilidad del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga). La ley exige que las viviendas nuevas dispongan de un seguro decenal de daños.

Fuentes: LOE, arts. 17.1.a y 19.

Responsables de los defectos

Promotor: impulsa y financia la construcción, organiza el proceso y comercializa las viviendas. Es el primer responsable frente al comprador. Constructor: ejecuta materialmente la obra; responde por errores de ejecución, materiales defectuosos e incumplimiento de instrucciones técnicas. Arquitecto proyectista: puede ser responsable si el defecto deriva de errores de diseño o cálculo. Dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico): supervisa la ejecución; si no detecta errores evidentes o permite desviaciones relevantes, también puede incurrir en responsabilidad.

Fuentes: LOE, arts. 9, 10, 11, 12 y 13.

El Tribunal Supremo ha declarado que cuando no puede determinarse con precisión el origen del daño, todos los agentes pueden ser responsables solidarios frente al perjudicado.

Cómo reclamar los defectos de construcción

Comunicación al promotor: notificar formalmente el defecto por burofax, requerimiento notarial o correo certificado dentro del plazo legal. Informe técnico: obtener informe pericial de arquitecto o técnico que analice el origen del defecto, su gravedad, costes de reparación y responsabilidad técnica. Reclamación judicial: si el promotor o constructor no responde voluntariamente, puede iniciarse una reclamación civil para exigir la reparación del defecto, una indemnización o responsabilidades a varios agentes.

Paso previo obligatorio antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige en el orden jurisdiccional civil acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias para que la demanda sea admisible. Es un requisito de procedibilidad y alcanza a todos los procesos declarativos del libro II y a los procesos especiales del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo las materias que la propia ley exceptúa —entre ellas la tutela judicial civil de derechos fundamentales, la filiación, las medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad, la tutela sumaria de la posesión y el juicio cambiario—. Tampoco se exige para la demanda ejecutiva, para la solicitud de medidas cautelares previas a la demanda ni para las diligencias preliminares.
Se entiende cumplido el requisito acudiendo a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, formulando una oferta vinculante confidencial o mediante cualquier otra actividad negociadora, incluida la desarrollada directamente por las partes o entre sus abogados.
La solicitud de negociación dirigida a la otra parte, cuando defina adecuadamente su objeto, interrumpe la prescripción o suspende la caducidad desde que conste el intento de comunicación; el cómputo se reinicia o se reanuda si no se celebra la primera reunión o no se obtiene respuesta escrita en el plazo de treinta días naturales.
Fuente: Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5 y 7.

Plazos de garantía y prescripción

Los plazos de garantía (1, 3 y 10 años) comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra. Una vez detectado el defecto dentro del plazo de garantía, el propietario dispone de 2 años adicionales para ejercer la acción judicial correspondiente desde que se manifiesta el daño.

Fuentes: LOE, arts. 17 y 18.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo cuentan los plazos de garantía de la LOE?

Los plazos (1, 3 y 10 años) comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra. Una vez detectado el defecto dentro del plazo de garantía, el propietario dispone de 2 años adicionales para ejercer la acción judicial. Fuente: LOE, arts. 17 y 18.

¿Puedo reclamar directamente al promotor aunque el defecto lo haya causado el constructor?

Sí. El promotor es el responsable principal frente al comprador. Cuando no puede individualizarse la causa del daño, la propia LOE establece la responsabilidad solidaria de todos los agentes de la edificación (art. 17.3), y el promotor responde solidariamente con los demás en todo caso.

¿Es obligatorio el seguro decenal?

Sí con carácter general, por exigirlo la disposición adicional primera de la LOE. Esa misma disposición exceptúa al autopromotor individual de vivienda unifamiliar para uso propio, si bien deberá constituirlo si transmite la vivienda dentro de los diez años, salvo exoneración expresa del adquirente. Fuente: LOE, disposición adicional primera.

¿Qué diferencia hay entre la garantía de la LOE y los vicios ocultos del Código Civil?

La LOE se aplica a viviendas nuevas con plazos de 1, 3 y 10 años y responsabilidad de promotores, constructores y técnicos. Los vicios ocultos del Código Civil (arts. 1484-1490) se aplican a cualquier compraventa, también cuando el vendedor es profesional, con un plazo de 6 meses desde la entrega. La LOE establece un régimen específico y adicional para la edificación.

Guillermo Quirós Llano

Abogado · Colegiado n.º 131635 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid y n.º 31908 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona
Socio director de Quirós Abogados, S.L.P., sociedad profesional inscrita en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Gijón con el número de registro 17/2010

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